Poradnik · 7 min czytania · 31 października 2026 · Zespół Koherii

Co musi zawierać dokumentacja projektowa do przetargu na roboty budowlane?

W zamówieniach publicznych dokumentacja projektowa nie jest tylko podstawą do budowy. To opis przedmiotu zamówienia, na którym kilkanaście firm liczy swoje oferty. Zbieramy w jednym miejscu, z czego według przepisów musi się składać, i wyjaśniamy, dlaczego komplet „na papierze” to dopiero połowa sukcesu.

Punkt wyjścia: opis przedmiotu zamówienia

Prawo zamówień publicznych wymaga, żeby przedmiot zamówienia był opisany jednoznacznie i wyczerpująco, w sposób zrozumiały, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności, które mogą mieć wpływ na sporządzenie oferty (art. 99 Pzp). Roboty budowlane opisuje się za pomocą dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót, czyli STWiORB. W formule „zaprojektuj i wybuduj” ich miejsce zajmuje program funkcjonalno-użytkowy (art. 103 Pzp).

Szczegóły określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, STWiORB oraz programu funkcjonalno-użytkowego. Zakres dokumentacji ustala zamawiający, biorąc pod uwagę tryb zamówienia i to, czego dla danych robót wymaga Prawo budowlane (§ 3).

Z czego składa się dokumentacja projektowa

Dla robót, które wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia z projektem budowlanym, dokumentacja obejmuje w szczególności (§ 4 ust. 1):

• projekt budowlany w zakresie uwzględniającym specyfikę robót,
• projekty wykonawcze,
• przedmiar robót.

Dla robót bez pozwolenia i bez zgłoszenia z projektem (§ 4 ust. 2) wystarczą plany, rysunki lub inne dokumenty, które jednoznacznie określają rodzaj, zakres i lokalizację robót, a do tego przedmiar oraz projekty, pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Wyjątek: jeśli zamówienie udzielane jest z wolnej ręki albo wynagrodzenie jest ryczałtowe, dokumentacja może nie obejmować przedmiaru (§ 4 ust. 3). „Może” nie znaczy jednak „powinna”. Przy ryczałcie wykonawca sam odpowiada za ilości, więc tym bardziej potrzebuje rysunków i opisów, z których da się je policzyć bez zgadywania.

Projekt wykonawczy: miejsce na szczegóły

Projekt wykonawczy uzupełnia i uszczegóławia projekt budowlany w zakresie potrzebnym do sporządzenia przedmiaru, kosztorysu, przygotowania oferty i realizacji robót (§ 5). Zawiera rysunki i opisy części obiektu, rozwiązań konstrukcyjnych i materiałowych, detali, a także sieci i instalacji. W praktyce to w nim najczęściej powstają rozbieżności, bo każda branża uszczegóławia swoje rozwiązania osobno.

Przedmiar robót: wymagane elementy

Przedmiar to zestawienie robót podstawowych w kolejności technologicznej ich wykonania, z opisem, wskazaniem właściwej STWiORB i obliczeniem liczby jednostek przedmiarowych (§ 6). Składa się ze strony tytułowej, spisu działów i tabeli przedmiaru.

Każda pozycja tabeli powinna zawierać (§ 10):

• numer pozycji i kod pozycji,
• numer specyfikacji technicznej, która dotyczy danej roboty,
• nazwę i opis pozycji,
• obliczenie ilości (przy pozycji albo w dołączonym załączniku),
• jednostkę miary i liczbę jednostek.

Robót tymczasowych w przedmiarze się nie ujmuje, chyba że istnieją uzasadnione podstawy do ich odrębnego rozliczenia (§ 9). Ich rozliczenie opisuje się w STWiORB.

STWiORB: jedenaście obowiązkowych części

Specyfikacje to zbiór wymagań, które określają standard i jakość robót, sposób ich wykonania, właściwości wyrobów oraz sposób oceny, czy roboty wykonano prawidłowo (§ 12). Dzieli się je co najmniej na przygotowanie terenu, roboty budowlane i inżynieryjne, instalacje oraz roboty wykończeniowe (§ 13). Każda specyfikacja zawiera (§ 14):

1. stronę tytułową,
2. część ogólną: przedmiot i zakres robót, teren budowy, określenia podstawowe,
3. wymagania dotyczące wyrobów budowlanych,
4. wymagania dotyczące sprzętu,
5. wymagania dotyczące środków transportu,
6. wymagania dotyczące wykonania robót, z tolerancjami,
7. kontrolę, badania i odbiór wyrobów i robót,
8. wymagania dotyczące przedmiaru i obmiaru robót,
9. opis sposobu odbioru robót,
10. opis sposobu rozliczenia robót tymczasowych i prac towarzyszących,
11. dokumenty odniesienia.

Lista kontrolna kompletności

• Jest projekt budowlany i są projekty wykonawcze wszystkich branż, które obejmuje zamówienie.
• Są wymagane uzgodnienia, opinie, warunki przyłączenia i decyzje, a ich terminy ważności nie upłyną przed rozpoczęciem robót.
• Przedmiar ma stronę tytułową, spis działów i tabelę z kompletem danych w każdej pozycji.
• Każda pozycja przedmiaru wskazuje istniejącą specyfikację, a każda specyfikacja ma swoje pozycje w przedmiarze.
• STWiORB mają wszystkie jedenaście części i obejmują wszystkie grupy robót.
• Opis nie wskazuje konkretnych producentów i modeli bez dopuszczenia rozwiązań równoważnych i kryteriów równoważności.
• Wszystkie pliki mają tę samą rewizję, a strony są ponumerowane.

Kompletna nie znaczy spójna

Dokumentacja może spełniać każdy punkt powyższej listy i nadal generować pytania, roboty dodatkowe i spory. Rozporządzenie mówi, jakie dokumenty mają być w komplecie. Nie sprawdza, czy mówią to samo.

Opis techniczny może wymagać izolacji, której nie ma w przedmiarze. Zestawienie stolarki może podawać inną odporność ogniową niż część ppoż. Rysunek konstrukcji może pokazywać inną ilość stali niż pozycja przedmiaru. Każdy z tych dokumentów osobno jest poprawny i kompletny. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy ktoś położy je obok siebie, a w przetargu robi to kilkunastu kosztorysantów jednocześnie.

Lista kontrolna sprawdza, czy dokumenty są. Spójność sprawdza, czy się ze sobą zgadzają.